《资产评估（第二版）》从体系上注重理论够用，重实用性，重学生资产评估思路的培养和形成。在章节结构上，在每一章节前安排了学习导读，提出课程目标，明确学习任务；以通俗易懂的引例导入理论学习，便于学生理解本章所讨论的问题，引起学生对即将阐述理论的兴趣，帮助学生明白他将要学习的理论知识用在何处，为什么要学；在理论知识阐述中插入同步思考、同步案例和延伸阅读，同步思考和同步案例紧扣教材重点和难点内容，不仅便于学生预习，还便于教师授课时与学生共同探讨、互动，从而帮助学生解决不易理解的重点和难点；延伸阅读可以帮助学生拓展知识面。在每一章节后安排了本章概要和习题，便于学生复习和巩固学习效果。
《资产评估（第二版）》是以应用型本科和高职高专资产评估、会计、财务管理、财政金融、经济管理等专业的学生为对象编写的。《资产评估（第二版）》亦可以作为全国资产评估师执业资格考试参考用书，还可作为在职人员学习资产评估的参考书。
《资产评估（第二版）》：
4.1.1房地产及其特性
1.房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、照明、空调、电梯、通讯等设备）等组成的整合体；其他地上定着物是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物不可分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏房地产完整性或功能，或者房地产的价值会明显受到损害的部分，如树木、花草，埋设在地下的管线、设施，建造于地上的道路、围墙等。因此房地产本质上包括土地和建筑物两部分。
房地产包括土地和建筑物两大部分，并不意味着只有土地和建筑物合成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种统称。因此在房地产评估中，评估对象有三种，即土地（也称地产）、建筑物和房地合一（也称房产），当然在房地产评估实务中单纯的以建筑物作为评估对象的情形比较少见。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面。物质实体是其中看得见、摸得着的部分，是房地产权益的载体；权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称。房地产评估中的房地产是房地产实体与房地产权益的综合体。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估，同一房地产实体由于所载权益的不同，会有不同的价格。
2.房地产的特性
房地产的特性决定着房地产的价格特征、市场特征以及房地产价格评估的特殊规律性。房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关，由于土地是大自然的产物是永久性的，建筑物为人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土地，是以土地特性为基础的。房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，其主要有以下几个方面：
（1）位置固定性。土地的位置具有不可移动性，建筑物是建造于土地之上的，故一般也不能移动，这就使房地产的位置具有固定性。房地产的位置固定性派生出了房地产的区域性和个别性，即没有两宗房地产是完全相同的，即使两处房屋建筑物一模一样，也会因其坐落的区域和位置不同，周围环境的不同等，而形成两宗实质上不同的房地产。房地产位置的固定性和个别性使得房地产之间不能实现完全的替代，同种房地产的大量供应是不可能的，从而房地产市场不可能实现完全竞争，只能是有限竞争，房地产价格是千差万别的。房地产的位置固定性，决定了任何i宗房地产都只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里和区域经济），因此房地产市场只能是一个区域性的市场（一般是以一个城市为一个市场），而不存在全国性市场。房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，存在着区域之间的差异性。
（2）使用长期性。土地效用具有持久性，建筑物的寿命一般可达数十年甚至上百年，因此房地产一般具有较长的使用寿命。值得注意的是，在我国，房地产自然方面的使用长期性，要受到有限期的土地使用权的制约。根据现行的法规，公司、企业、其他经济组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的，土地使用权在规定年限内可转让、出租、抵押或用于其他经济活动，土地使用权期满，需要办理延期使用手续，否则土地使用权由国家无偿收回。国家对土地使用权出让最高年限有如下规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。了解这一点很重要，土地使用权期限长短影响着房地产价格。
（3）投资大量性。房地产的开发投资所需的资金数量往往很大，每平方米建筑面积的开发成本少则数百元，多则数千元甚至在万元以上，这样使得房地产的市场交易价格也往往远远大于其他生产要素或消费品的市场交易价格，例如目前市场上购买一套商品住宅房一般需数10万元，而一幢商业办公楼的价格则往往在数百万元或数千万元甚至数亿元以上。
（4）影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到许多因素的制约和影响。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到很大的影响作用。从社会因素看，政府的城市规划，具体规定了房地产的用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率等）。从周边环境的角度看，任何房地产的效用和价值都要受到周边环境的影响，特别是周边房地产用途的影响。良好的周边环境可以提高该区域房地产的价值，而恶劣的周边环境，则可使该区域内的房地产价值下降。影响房地产效用发挥及其价值实现的因素还有许多，如政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等。
（5）保值增值性。随着时间的推移，房地产的价格呈不断的上升走势，即房地产具有保值增值性。引起房地产增值的原因：一方面是人口和收入的增加，对房地产的需求增加，从而引起房地产市场价格上升；另一方面是随着经济的发展，人们对环境质量、基础设施质量及房屋建造的标准等的要求在不断提高，使得房地产的开发投入在增加。此外，通货膨胀的存在也促使房地产价格不断上升。
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