物业环境管理的提出与发展,孕育了一种新型环境文化,这种环境文化代表了人与自然关系的新的价值取向。高水平的物业环境管理,能够保证人们的生活品质和工作秩序。本书为职业教育“十四五”规划物业管理专业“知识+技能”系列教材的其中一本,层级清晰、结构合理,语言简洁易懂,案例详实,具有较高的参考价值。
党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央对加快推进社会治理现代化作出一系列重要部署,取得显著成效。党的十九届四中全会提出,“要坚持和完善共建共治共享的社会治理制度,保持社会稳定、维护国家安全”“确保人民安居乐业、社会安定有序,建设更高水平的平安中国”。住宅小区不仅是群众生产、生活、活动的基本单元,也是基层社会治理的最基础单元。住宅小区的物业管理具有“扎根基层、贴近业主、覆盖广泛”等特点,是加强和创新基层社会治理的切入点之一。2020年,在新冠肺炎疫情社区联防联控中,物业管理的作用和价值得到社会的广泛认可,同时,随着工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化进程的逐步加快,我国城乡基层社会正在发生巨大变化,人们越来越注重对工作、居住环境及生活品质的追求,对物业服务的要求也日益提高。因此,在居民追求高品质服务和国家完善基层社会治理体系的新形势下,物业管理行业面临着难得的机遇和重大挑战。
物业环境管理是物业服务的重要内容之一,涉及面广,专业性比较强,涉及环保、绿化等多个学科,做好物业环境管理、提升物业服务质量是物业管理从业者面临的重要理论和实践课题。作为物业管理专业课程“物业环境管理”的配套教材,本教材吸取了近年来物业管理学科理论的最新研究成果、最新实用技术及新政策,具有一定的前沿性。在教材的编写过程中,针对职业院校学生的培养要求和学习特点,编者提供了丰富的物业管理方面的典型案例、资料以及实训练习内容,以锻炼学生的问题分析能力和实际操作能力。本教材从物业环境保护管理、物业环境卫生管理、物业垃圾与防疫管理、物业环境绿化管理、物业环境绿化设计与养护、物业水质与水景管理、物业安全管理、物业环境管理体系等方面全面介绍了物业环境管理的知识,并且根据教材和专业课程的设置情况,对物业环境管理所包括的设备设施、房屋等内容进行了技术性处理,以避免同物业设备管理和物业房屋管理等课程重复。与第1版教材相比,本教材增加了物业水质与水景管理等方面的内容,突出了教材的实用性。
本教材具有以下特色。
特色1采用项目化、任务驱动式教学方法,有利于调动学生积极性,使学生的注意力更加集中,教材中的附加内容可以使教材内容更加形象、生动,适量的配套练习可以培养学生自学自测的能力(从电子教学资料包中可以寻找到答案)。
特色2教材内容根据企业调研,采取校企合作的模式进行编写。文字通俗易懂、深浅有度,理论知识广而不深,基本技能的教学贯穿教材始终,图文并茂,以例释理的方法得到广泛应用,符合职业院校学生的学习特点。
特色3编写思路上注重知识与能力并重,一方面注重企业的参与,注重与相关职业资格标准相结合,另一方面知识与能力训练互为依托,增强了内容的可读性。
本教材定位于物业管理专业,具有针对性强、实操性强、理论适中、覆盖面较广、形式多样等优点,适合职业院校物业管理专业的学生以及物业管理爱好者使用。
本教材编写人员来自高校专业教师和企业一线管理人员,理论和实践经验丰富。其中,张天琪担任主编,谭利芬、杨月娟担任副主编,参加编写的人员有司福亮、李小丰、李翠、梁冲、郭冰、周道姗。
本教材在编写过程中,得到了北京农业职业学院物业管理专业相关领导及北京天地福业物业管理有限公司等企业的支持和帮助,同时参考了已出版的有关教材以及许多专家、学者的论文及著作,吸取了许多重要的研究成果和材料。在这里,谨向他们表示衷心的感谢!由于水平有限,不足之处在所难免,希望读者批评、指正。
编者
2020年10月
张天琪,1970年出生,重庆人。1993年毕业于北京林业大学,硕士研究生,农业行业企业任职14年,从教10年,现任北京农业职业学院现代服务管理系专业教师,高工、副教授。主要研究方向为物业管理、物流管理、农产品物流、农村物流等,主持或参与省市、院级课题多项,撰写论文30余篇,其中北大核心期刊7篇,其他核心12篇,外文期刊2篇;主编《农产品物流管理与实务》等教材2部,《大数据时代农产品物流的变革与机遇》专著1部。
项目一物业环境管理概述1
任务一物业环境管理的相关概念2
任务二物业环境管理10
任务三物业环境管理机构设置21
项目二物业环境保护管理28
任务一物业环境保护管理基础29
任务二物业环境质量管理35
任务三物业大气污染及其防治41
任务四物业噪声污染及其防治51
项目三物业环境卫生管理62
任务一物业环境卫生管理概述63
任务二物业环境卫生保洁用品及应急管理74
任务三物业日常保洁操作程序85
项目四物业垃圾与防疫管理108
任务一物业垃圾概述109
任务二物业垃圾的防治与处置114
任务三公共场所卫生防疫管理124
项目五物业环境绿化管理136
任务一物业绿化管理概述137
任务二物业绿化接管验收151
任务三物业绿化档案管理159
项目六物业环境绿化设计与养护165
任务一物业环境绿化设计166
任务二物业绿化树木栽植181
任务三物业绿化植物养护管理184
项目七物业水质与水景管理198
任务一物业二次供水199
任务二水景的水源和水质207
任务三水景养护与管理215
项目八物业安全管理229
任务一物业安全管理概述230
任务二物业消防与治安管理236
任务三物业车辆与公共设施安全管理244
任务四物业安全突发事件应急管理252
项目九物业环境管理体系259
任务一ISO 14000环境管理系列标准概述260
任务二物业公司与环境管理体系264
任务三物业ISO 14000环境管理体系内部审核268
任务四物业公司如何实施认证281
参考文献288
项目一物业环境管理概述
老旧小区,“改”出新生活
建筑新了,车位多了,花园美了……去年以来,不少城镇的老旧小区变了模样。尤其在城镇老旧小区改造的试点地区,一系列“升级版”改造的新思路、新做法正在探索和实践。2020年,全国新开工改造39万个城镇老旧小区,同时也将“改”出近700万户居民的新生活。与从前主要聚焦于水、电、气、路等管线的改造相比,此次改造堪称“升级版”,改造内容可分为三类:水、电、气、路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维修等基础类;小区环境和配套设施改造提升等完善类;养老、托育等社区公共服务产品供给的提升类。小区环境好了,设施全了,服务多了,很多城镇老旧小区改造后,居民都有了实实在在的获得感。尤其是在新冠肺炎疫情防控期间,改造后的城镇老旧小区在物业环境管理水平和防控能力上都有很大提升。那么,物业环境管理包括哪些内容?业主对物业环境管理有哪些要求呢?
资料来源:《人民日报》,有修改。
知识目标:1掌握物业环境管理的基本概念、内容和目标。
2熟悉物业环境管理的基本原则及手段。
3了解物业环境管理的特点、重要性及发展趋势。
能力目标:设计一家物业服务企业的环境管理机构。
任务一物业环境管理的相关概念
从《民法典》视角解读物业管啥不管啥
在人们的日常生活中,家里灯泡坏了,找物业;停水停电了,找物业;房屋出现质量问题,还是要找物业……在一些居民眼中,生活中的这些问题都需要物业来解决,物业就是万能的。有的居民问:“我们小区才交房没几年,就已经出现个别业主毁坏公共绿地的现象,物业对此不管不问。物业到底有没有管理义务?”
《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十四条规定,“建筑区划内的绿地,属于业主共有”;同时,《民法典》第九百四十二条规定,“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。因此,物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的公共绿地被侵占或破坏,物业应该要求破坏者整改并将公共绿地恢复原样。对于不予恢复的,物业公司可以报请有关执法部门介入解决。
资料来源:广州市物业管理行业协会,http://wwwgzpmacom/newsinfo/2261547 html,2020-09-22,有修改。
问题与思考:
1什么叫物业?什么叫物业管理?
2什么叫物业环境管理?影响小区住宅外部居住环境的因素有哪些?
物业管理与环境密不可分,物业环境管理是维护现代人居住小区的生态环境乃至城市生态环境,促进城市可持续发展的基础。物业环境是城市环境的一部分,是城市范围内某辖区的小环境,是城市环境的单元。物业环境时刻影响着人类居住、工作、教育、卫生、文化、娱乐、经济、贸易、生产等活动,是人类生存和发展的基本环境。物业环境如果得不到保护,就很容易成为污染源,将会直接威胁城市整体环境,也会影响人类的身体健康和生活质量。
一、物业与物业管理
(一)物业
1物业的概念
所谓物业,是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋及与之相配套的设备,市政、公用设施,房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。其中,房屋是指地上的建筑物和地下的构筑物,既包括住宅房屋,如居民楼、公寓、别墅等,也包括非住宅房屋,如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群,如住宅小区、工业区等,也可以是单元建筑,如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。
2物业的内涵
物业的内涵一般由四部分组成。
(1)供居住或非居住的建筑物本体即房屋,包括建筑物自用部位和共用部位。
(2)配套附属设备,同样包括自用设备和共用设备。自用设备指建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道及电线等设备。共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道及照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
(3)配套公共设施,指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施,如道路、绿地、停车场(库)、照明管线、排水管道等设施。
(4)相关场地,指物业所占用的场地。
“物业”一词的来源
“物业”一词来自香港方言。它源自“Real Property”或“Real Estate”,表示房地产或不动产。在中国港澳地区及东南亚一些国家,“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在地方法规《香港房地产法》中,作者李宗锷先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产,也可以是单元性的房产,既可以是一套住宅,也可以是一栋楼宇或房屋,故而物业涉及的范围非常广泛。应注意的是,尽管“物业”一词常常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说,房地产一词涉及宏观领域,泛指一个产业;而物业则是一个微观的概念,它一般是指一个单项的房地财产,或一项具体的实物资产。3物业的特征
物业与其他事物一样,也有自己独特的性质。从它的自然属性看,物业是一种区别于其他物质的物质形式,它具有以下特征。
(1)固定性。表现为土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
(2)耐久性。表现为长久的使用寿命周期。
(3)多样性。表现为建筑物不同的构造、外观、功能等。
(二)物业管理
国务院在2018年最新颁布的《物业管理条例》中明确指出:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理有广义和狭义之分。
1广义的物业管理
广义的物业管理是指在物业的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义的物业管理的范畴相当大,它涉及物业整个寿命周期内的多种管理与服务活动,如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2狭义的物业管理
狭义的物业管理是指专业组织或机构,受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对已建物业进行管理,为其业主或用户服务。狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公共设施、道路统一实施专业化维修、管护,维持物业使用功能,向业主或使用人提供多方面服务。
由此可见,广义的物业管理与狭义的物业管理的区别,在于其管理范围的不同。广义的物业管理范围涵盖较宽,包括物业从产生到寿命终止的全部过程,涵盖物业的建设策划、经营管理、投资增值和报废的善后处理等。在大多数企事业组织或机构,其内部的物业管理均体现出这种广义的特征。而狭义的物业管理,则多体现在物业建成并投入市场后,专业的物业管理服务企业接受业主或使用人的委托而进行的物业使用期的管理与服务,表现为物业运行管理。我国物业管理行业起步较晚,物业管理的市场体系正在建立中,目前开展的物业管理多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展,广义的物业管理将出现并发展起来。